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相続税対策

賃貸マンションを所有地に建てる

所有地に賃貸マンションを建築すると相続税節税となるのは、ハウスメーカー等が良く宣伝している手法です。

まず、賃貸マンションを建設すると、相続税上、土地の評価額が貸家建付地として減額されます。

貸家建付地の評価額=自用地の評価額ー自用地の評価額×借地権割合×借家権割合

で求まります・借地権割合は場所により異なりますが、仮に70%とすると、借家権割合は30%ですので

70%×30%=21% 

土地の評価が下がることとなります。

また、相続税額算出において、建物は固定資産税評価額で計算しますが、固定資産税評価額は実際の建築費よりはるかに安く、実際の建築費の3割~7割程度です。これにより、建物建築を利用して財産評価額を圧縮したことになります。さらに賃貸にすることにより借家権割合(30%)分、評価が減じられます。

以上により、賃貸マンション建築は、遊休地をお持ちの方にとって、とても有用な相続税対策です。

なお、たまに、ローンを組んでマンションを建てると相続税対策に有効であると言われることがありますが、ローンを組むこと自体に相続税の減額効果がある訳ではありません。

マンションを購入する

マンションを所有地に建てるのと同様に、マンションを購入することも相続税対策として有効です。

マンションは土地部分の価値より、建物部分の価値の方が圧倒的に高い方が通常です。「賃貸マンションを所有地に建てる」で書いたとおり、建物は相続税評価上低い価格で評価されるからです。したがって、マンション購入資金を子供に残すよりも、マンション自体を残した方が、相続税は一般に安くなります。

さらに、マンションを購入し、それを第三者へ賃貸すると、「賃貸マンションを所有地に建てる」場合と同様に、相続税の評価が下がります。

生命保険

被相続人が負担していた保険料に対応する死亡保険金については、法定相続人の数×500万円が非課税となります。

生前贈与

贈与税が非課税である110万円の範囲で毎年贈与される方は多くいるようです。しかし、相続財産が多額である場合、年間110万円の贈与では焼け石に水です。相続税も贈与税も累進課税ですから、相続税を試算した場合の限界税率より、低い税率で贈与税がかかる範囲の金額での贈与であれば、相続税対策として有効です。

孫養子

相続税対策として、孫を養子にされる方は多くいらっしゃいます。2回相続が発生するところを、1回にできるのですから、当然効果的です。また、法定相続人が増えることによる節税効果もあります。一方で、孫を養子にした場合、相続税法17条により算出した相続税額にその20%を加算した金額が、その者の相続税額となるので注意が必要です。

資産管理会社の活用

資産管理会社を設立し、所有する不動産や自社株を現物出資し、相続財産は不動産や自社株ではなく、資産管理会社の株式とすることにより、節税が図れる場合があります。

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