売主側が押さえておくべき契約不適合責任の免責とは

不動産の売買においては、さまざまな点に注意しなければなりません。

その一つに契約不適合責任というものがあります。

今回は、売主側が押さえておくべき契約不適合責任の免責について解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買契約において売主が負う保証責任のことです。

元は、「瑕疵担保責任」というものでしたが、2020年4月、民法が改正され、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に名称が変更されました。

この改正により名称だけでなく内容も見直されており、買主にとっては売買がしやすくなった一方で、売主の責任が重くなっているといえます。

しかし、売主は買主と契約を交わす際に免責特約を付すことにより、損害賠償責任などを免れることができます。

これが、今回解説する契約不適合責任の免責です。

売主側が押さえておくべき契約不適合責任の免責

それでは、どのような免責特約を契約に加えるのが一般的なのでしょうか。

代表的なものを紹介していきます。

１．設備について

まず、不動産の設備について免責とすることが挙げられます。

特に、中古物件の場合、エアコンや換気扇などの設備は劣化している場合があります。

このような場合、設備にまで契約不適合責任を適用してしまうとスムーズな契約が難しくなってしまうためです。

２．通知期間の設定

契約不適合責任の免責は、売主の種類によって異なります。

（１）売主が個人の場合

売主が個人の場合、免責特約を設けるにあたっての条件は基本的にありません。

これは、個人間の売買において適用される法律は民法のみであり、売主と買主の合意があれば、任意に免責特約を決められるからです。

また、不動産会社を仲介に入れて売買する場合も同様です。

したがって、買主は、購入物件の売主が個人であれば、免責の内容にかかわらず、基本的に免責の効果があることを念頭に置いておく必要があります。

（２）売主が宅建業者の場合

この場合、宅建業法によって、売却後2年は売主の責任を免責できません。

したがって、買主が宅建業者から不動産を購入した場合、2年間は保証されます。

また、売主が宅建業者の場合、「保証期間（通知期間）を2年とする」という契約は有効です。

これは、引き渡しから2年以内に欠陥があることを通知された場合のみ保証するという契約です。

買主は、この場合、2年間の保証を受けられることを念頭に置いておきましょう。

（３）売主が宅建業者以外の法人の場合

売主が宅建業者以外の法人の場合は、消費者契約法が適用されるため、引渡し直後は基本的に契約不適合責任を免責できません。

引渡し直後から免責特約を設けている場合や告知期間が明らかに短い場合は、消費者契約法8条、10条により無効になります。

合意によっても「免責できない期間」には明確な決まりはありませんが、合意がない場合適用される民法による契約不適合責任の通知期間は、不適合を知った時から１年です。ただ、不適合を知った時から１年だと長いので、保証期間（通知期間）を引渡しから１年間とする場合が実務上は多くなっています。

多くのケースで契約書に「引渡し後1年までは免責できない」といった記載があり、免責できない期間は１年間であることが一般的です。

また、これまでの判決をみてみると、免責期間を３ヶ月に設定した契約が無効とされています。

そのため、宅建業者以外の法人から不動産を購入する場合、保証期間は1年程度になるのが一般的です。

３．保証の範囲を修繕などに絞る

契約が不適合だった場合に、買主は売主に対し「追完請求」や「代金減額請求」、「契約解除請求」、「損害賠償請求」などを行うことが可能です。

免責特約を設けることで、保証範囲を「追完請求」のみにする場合も多くなっています。

追完請求として含まれるものには修繕費などがあります。

不動産トラブルは弁護士池田聡（KOWA法律事務所）におまかせください

今回は、売主側が押さえておくべき契約不適合責任の免責について解説しました。

免責特約を設けることで、売主にとって有利な形で契約を結べるようになりましたが、免責特約を結ぶには売主と買主が合意する必要があります。

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