家賃を値上げが認められる理由と交渉のポイント

家賃の値上げを検討する際には、その根拠となる正当な理由が必要です。

入居者との良好な関係を維持しながら、円滑に進めるようにしましょう。

本記事では、家賃の値上げをするための法的に認められた正当な理由や交渉の際のポイントを解説します。

家賃値上げが認められる正当な理由とは？

家賃の増額に関する請求は、借地借家法の第32条で規定されている借賃増減請求権に基づき、貸主が借主に対して行うことが可能です。

家賃を値上げする場合、その申し入れが認められるためには、以下のような正当な理由が求められます。

土地や建物の資産価値が上昇した場合

地域の発展や物件の改修工事による居住性の向上により賃貸住宅への需要が拡大すると、不動産の市場価値は上昇します。

周辺エリアにある同等な物件の賃料水準が上昇しているにもかかわらず、家賃を上げずに契約時と同じ賃料を維持していると、所有者は適正な収益を得られない状況に直面するでしょう。

税金や維持管理の費用負担が増えた場合

不動産の資産価値の上昇に伴い、固定資産税の納付額も比例して増加します。

さらに、マンションなどは経年劣化に応じて修繕積立金や管理費用が段階的に引き上げられることがあります。

賃貸経営における支出の増加は、賃料の増額を申し入れる際の正当な理由です。

周辺相場と比較して家賃が低い場合

入居開始時は適正な賃料設定であっても、物価の変動や地域の発展により賃料水準が上昇し、家賃相場が低くなることがあります。

エリアの再開発などによって周辺の賃料相場が上昇傾向にある場合、現在の賃料と相場の差が明確であることをデータで示すことで、家賃の増額を申し入れる根拠として認められるでしょう。

家賃の値上げ交渉を円滑に進めるためのポイント

家賃の値上げをめぐるトラブルを未然に防ぎ、貸主が想定している金額での合意を得るにはコツが必要です。

ここからは、家賃の値上げを借主に受け入れてもらうための、重要なポイントについて解説します。

借主の理解を得られる説明をする

賃料の増額は、わかりやすい根拠と丁寧な説明が必要です。

借主の立場に立ち、具体的な資料を提示しながら値上げの理由を説明することで、スムーズな合意形成につながります。

家賃の値上げは早期に提案する

家賃の値上げを検討している場合、入居者への通知は可能な限り早めに行うことがおすすめです。

法律上の通知期限は定められていませんが、入居者が十分な検討時間を確保できるよう、余裕を持った提案を行うようにしましょう。

極端な値上げは避け適切な金額設定をする

賃料の増額は周辺相場を基準に、適正な範囲内で設定することが重要です。

法的には、ここで上げられる金額は、近隣相場の変動幅に比例した金額です。近隣相場が１０％上がれば賃料を１０％上げることはできます。つまり、

値上げ後の賃料＝値上げ前の賃料×近隣相場の増減率

です。様々な理由で元々相場より安い賃料で契約をしている場合がありますが、この場合も元の相場より安い賃料をベースに相場の増減率を乗じることになります。決して、“相場並み”に改訂できる訳ではありません。

正式な通知は内容証明郵便での送付する

家賃値上げの通知は、内容証明郵便で送付するのがおすすめです。

通知の発送日と内容を客観的に証明でき、後日のトラブルを防止できます。

法的手続きが必要になった際の証拠資料としても活用できるため、リスク管理の面で有効な手段となります。

まとめ

家賃の値上げには、法的に認められた正当な理由が必要です。

増額を円滑に進めるためには、具体的な資料を用いた丁寧な説明と、適正な金額設定が重要です。

入居者への早めの通知や、内容証明郵便の活用、必要に応じた条件の調整など、慎重なアプローチを心がけましょう。

なお、具体的な進め方について不安がある場合は、弁護士などの専門家への相談をおすすめします。