借地料の値上げ交渉の進め方｜法的根拠から調停・裁判までの対応方法を解説

借地料の値上げは、借地借家法によって認められた土地オーナーの正当な権利であり、一定の事由に該当する場合は、借地人に対して地代の増額を請求することができます。

本記事では、借地料の値上げを求める法的な根拠と交渉の進め方、借地人が拒否した場合の対応方法について解説します。

借地料の値上げを求める法的な根拠

借地料の値上げを求める権利は、借地借家法第11条の地代増額請求権に基づいています。

借地料は、当事者間で自由に決めることができますが、社会経済情勢の変化に応じて見直す権利が法律で保障されています。

これは、長期にわたる借地関係における公平性を保つための重要な規定です。

値上げが認められる3つの事由

借地借家法では、地代増額請求が認められるための事由は3つあり、いずれかひとつでも該当すれば、請求の根拠となり得ます。

1つ目は、固定資産税や都市計画税などの租税、その他の公課が増加した場合です。

固定資産税や都市計画税の税額が値上がりした結果、現在の借地料では税負担を賄えなくなっているケースがこれに該当します。

2つ目は土地の価格が上昇した場合です。

周辺地域の地価が上昇しているにもかかわらず、借地料が据え置かれている場合は、値上げを求める根拠となります。

3つ目は近隣の借地と比較して現在の借地料が不相当に低くなった場合です。

周辺の類似した土地の借地料と比較して自分の土地の借地料だけが著しく低いケースも、値上げを請求する根拠となります。

ここで注意いただきたいのは、新規賃料と継続賃料の違いです。

新規賃料とは、新たに賃貸借契約を締結する際の賃料をいいます。

継続賃料とは、賃貸借の継続している当事者間において成立する経済価値を適正に表示する賃料です。

すなわち、賃貸借契約が継続している貸主と借主との間で成立するであろう適正妥当な賃料を意味します。

賃料値上げの局面で参考にされるのは、継続賃料です。

現在のような賃料上昇局面では、新規賃料の上昇に比べて継続賃料の上昇幅が小さいことも多いので注意が必要です。

借地料の値上げ交渉を進める前の確認事項

借地料の値上げ交渉を進める前に確認するべきことは以下の通りです。

契約書に不増額特約がないか確認する

借地契約の中に、一定期間は借地料を増額しないという不増額特約が設けられている場合、その期間中は値上げ請求ができないことがあります。

値上げ交渉を進める前に、まずは借地契約書の内容を確認することが重要です。

ただし、不増額特約がある場合でも特約の期間が終了していれば増額請求は可能となります。

値上げの根拠となる相場や税金のデータを集める

交渉を有利に進めるためには、値上げの根拠となるデータを事前に収集しておくことが大切です。

まず、現在の借地料と周辺の類似土地の借地料の相場を比較します。

次に、年間に受け取っている借地料の合計が、年間の固定資産税・都市計画税の合計額の何倍になっているか計算します。

一般的に、この倍率が3倍を切っている場合は値上げを検討するラインの目安とされており、数値が低いほど値上げの必要性を示す根拠として有効です。

借地料の値上げ交渉の進め方

借地料の値上げ交渉の進め方を確認していきましょう。

まずは書面を送付し協議で合意を目指す

借地料の値上げを検討している場合、いきなり電話や訪問で伝えることは相手を驚かせ、関係を悪化させるリスクがあります。

まずは、地代見直しのお願いという丁寧な趣旨の書面を送付し、値上げの理由と根拠となるデータを示したうえで、協議の場を設けることをおすすめします。

値上げ幅については、一度に大幅な増額を求めると借地人の反発を招くおそれがあるため注意が必要です。

たとえば、3年かけて段階的に引き上げるなどの提案を行うことで、借地人も受け入れやすくなります。

書面の中には、必要に応じて法的手続きも検討していることを記載しておくことで、借地人に対して真剣な意思表示ができます。

値上げ交渉中も従来の借地料は受け取る

値上げの交渉中であっても借地人が従来の金額を支払ってくる場合は、一旦受け取っておくことが一般的です。

領収書を発行する際は、増額請求中のため地代の内金として受領するなどと文言を書き添えておくことで、値上げ交渉を継続している意思を明確にできます。

受け取りを拒否すると、借地人は従来の金額を法務局に供託することができます。

供託とは、借地人が賃料を法務局に預けることで支払い義務を果たしたとみなされる制度です。

供託が行われると、土地オーナー側は賃料を受け取れないまま交渉が長期化するリスクがあるため、交渉がまとまるまでは従来の金額をそのまま受け取っておくことが無難です。

交渉が難航した場合は内容証明郵便を送付する

協議による合意が難しい状況になった場合は、内容証明郵便で借地料の増額を請求する旨を正式に通知することをおすすめします。

内容証明郵便は、いつ、どのような内容の通知を送ったかを証拠として残せるため、後から調停や訴訟に発展した際に重要な証拠となります。

合意できない場合は法的手段へ進む

協議や内容証明郵便による請求でも合意が得られない場合は、簡易裁判所へ地代等増額調停の申し立てを行います。

法律上、借地料に関する紛争は調停前置主義が適用されており、訴訟を起こす前にまず調停を申し立てることが原則です。

調停では、調停委員が双方の意見を聞きながら合意を促すため、当事者同士の直接交渉よりも冷静に話し合いを進めやすい点がメリットです。

調停でもまとまらない場合は、地代等増額請求訴訟を提起し、裁判所に適正な借地料の金額を決定してもらうことになります。

まとめ

借地料の値上げは借地借家法に基づく正当な権利で、固定資産税の増加や地価の上昇などの事由がある場合に請求できます。

交渉が難航する場合は、調停や訴訟による解決も可能であるため、早めに弁護士への相談をおすすめします。