市街地再開発

市街地再開発とは、すでに立ち並んでいる市街地をリニューアルすることであり、細分化された市街地を一体化し、高層ビルや高層マンションを建てる計画のことを指します。
市街地再開発は、都市再開発法によって基本的なルールが定められています。

市街地再開発は、市街地に高層の建物を建てることによって、床面積を大幅に増やすことができ、より多くの住民を確保することができるほか、さまざまなサービスを提供することができるなどのたくさんのメリットが存在します。
しかしながら、再開発の対象となる市街地には、市街地というだけあってすでに家を建てて住んでいる住民や、何らかの営業をしている方がいるため、当然反対の運動が起きる可能性があります。

本ホームページでは市街地再開発で起こりうるトラブルの対処法について解説をしていきます。

◆第一種市街地再開発事業
第一種市街地再開発事業とは、駅前の一帯を再開発するために、既存の建物を取り壊し、新たな高層建物や複合ビルを建築することによって、従前の地権者が完成した建物内の区分所有権を取得することによって、権利変換で取得するというスキームになっています。

地権者が定款や事業計画を定めて、再開発地の都道府県知事の認可を受けることで、「市街地再開発組合」を設立し、地権者は組合員となります。
地権者とは、施工地区内の宅地所有者、宅地上の建物所有者、借地人、借家人のことを指します。
そして、デベロッパーが参加組合員として、定款に定められ、資金を提供することとなります。

また、地権者は権利変換後に区分所有権を取得するという選択肢以外にも、2種類の補償金のいずれかを受け取ることができます。

◆補償金
補償金に関しては都市再開発法の91条と97条に規定があり、それぞれ法91条補償金、法97条補償金と呼ばれています。
それぞれの特徴について詳しく解説をしていきます。

・法91条補償金
権利変換後に複合ビル内に新たな区分所有権等の権利を取得しない地権者が、地区外に転出する場合に、従前に所有していた土地所有権の対価について受ける補償金のことを、法91条補償金といいます。

・法97条補償金
権利変換後に複合ビル内に新たな区分所有権を取得することとなった地権者であっても、再開発のために土地や建物を明け渡すことにより、「通常受ける損失」がある場合には、この損失に対する補償金を受け取ることができます。
これを法97条補償金といいます。

◆補償金の注意点と増額交渉
補償金については、再開発組合側が事前に組合の規則で額を定めているため、増額はできないといった説明をすることがあります。

それに対し、地権者たちもそうなのかと納得してしまうことがありますが、再開発組合が算出した補償金は「用対連基準」という、補償コンサルに委託して算出されたものとなっています。

しかしながら、再開発組合に提示された、補償金の子細をしっかりと検討すると、非常に機械的に算出したものばかりとなっており、個別具体的な事情に則したものとなっていないことが多くなっています。

そのため地権者としては、上述のような説明があった場合であっても、算出された補償金が妥当なものであるかをしっかりと弁護士に相談をし、不合理な場合であれば、是正・増額を求めることがポイントとなります。

弁護士に相談と交渉を依頼することをおすすめする理由としては、個人で交渉をした場合には、強硬手段を取られて、紛争が長期化する可能性があったり、具体的にどこが不合理であるのかを説得的に相手に主張することが難しい場合があるからです。

そのため、補償金に関する資料を受け取った際には、速やかに弁護士に相談をすることを推奨しています。

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市街地再開発でトラブルを抱えていたり、お困りの方はお気軽にご相談にお越しください。